Het coalitieakkoord ligt er. Een minderheidsregering, als de Kamer instemt, gaat aan de slag met plannen die de ruimtelijke ordening en woningbouw ingrijpend zullen veranderen. In het document staat letterlijk dat iedereen gelijk is voor de wet. Maar in de praktijk versterkt dit akkoord de ongelijkheid – met de wet als instrument.

Dit kabinet bouwt niet zomaar huizen. Het bouwt een samenleving waarin bezit en vermogen bepalen wie erbij hoort – en wie niet.

Voor wie is dit akkoord eigenlijk bedoeld?

“Een eigen huis is voor iedere Nederlander de basis.” is de mooie startende zin van het hoofdstuk Bouwen en Wonen in het coalitieakkoord. In drie pagina’s wordt duidelijk dat met eigen vooral bezit wordt bedoeld.  

De koopwoningeigenaar krijgt alle ruimte. Optoppen, splitsen, een zorgwoning plaatsen mag allemaal zonder vergunning. De gemeentelijke beperkingen zoals zelfbewoningsplicht en opkoopplicht worden beperkt. Je mag je vergrote woning gewoon verhuren of verkopen, want fiscaal wil dit kabinet particuliere huur weer leuker maken voor de verhuurder. De bezittende klasse mag zijn vermogen rustig uitbreiden.

Voor sociale huur is minder ruimte. Het verplichte aandeel dat als sociale huur moet worden gerealiseerd, daalt van 30% naar 22%, en corporaties mogen hun bestaande voorraad ruimhartiger verkopen. Met als excuus dat dit geld vrijmaakt voor nieuwbouw. In de praktijk betekent dit: minder woningen voor wie ze het hardst nodig heeft. Terwijl renoveren en verduurzamen goedkoper zijn dan nieuwbouw en de sociale gemeenschapszin behouden.

En de sociale huurder ziet met dit akkoord zijn huur stijgen als zijn inkomen groeit, terwijl de hypotheekrenteaftrek blijft bestaan. De kloof tussen huurders en huiseigenaren wordt alleen maar groter. En in de commerciële huur mag met de fiscale aanpassing de private investeerder weer meer verdienen aan de hurende middenklasse.

Wat betekent dit voor jou?

Neem een willekeurige Nederlandse gemeente. Wat verandert er? Gemeenten worden beperkt in het opleggen van bewoningsverplichtingen. Corporaties mogen de bestaande woningvoorraad ruimhartiger verkopen aan bijvoorbeeld investeerders (want geen bewoningsverplichting), die ze omzetten in dure koopappartementen. Ontwikkelaars bouwen vrijelijk in het hogere segment, want de 22%-norm voor sociale huur lijkt niet voor hen bedoeld en is makkelijk te omzeilen.

Het resultaat? Minder betaalbare woningen voor mensen met een modaal of laag inkomen. De middenklasse krimpt, en wie niet kan kopen, is aangewezen op commerciële huren – of verdwijnt naar de rand van het land. En dan schrijf ik nu over woningbouw. Maar wat gebeurd er met stikstofcijfers als half Nederland dagelijks van het oosten naar het westen rijdt om daar te gaan werken? De auto blijft met de voorgenomen daling van accijnzen relatief goedkoop.

Controle? Welke controle?

Dit akkoord ziet wet- en regelgeving vooral als obstakel. Gemeenten, welstandscommissies en ‘bezwarenmakende burgers’ zijn lastig. Ook hier is een heldere oplossing voor, aldus het trio. Gemeenten krijgen minder vrijheid om lokaal invulling te geven aan ruimtelijke ordening. Optoppen, splitsen en zorgwoningen plaatsen wordt vergunningsvrij. Gemeenten worden verplicht om heldere regels op te stellen, waarbinnen ontwikkelaars (die dus al vrij zijn om te doen wat de markt wil) kunnen ontwikkelen. Alle bovenwettelijke eisen aan de bouw binnen gemeentelijke context moet worden geschrapt en het ruimtelijk kwaliteitskader moet gestandaardiseerd worden. Om daarbij ook het Besluit bouwwerken leefomgeving verder te vereenvoudigen en bouweisen te schrappen.

Welstandscommissies worden afgeschaft – want met gestandaardiseerde regels zijn ze ‘onnodig’. En bezwaar maken? Dat wordt duurder en moeilijker, met minder mogelijkheden en hogere kosten zoals nadeelcompensatie en planschade.

Met vaste regels en vereisten worden plannen spreadsheet overzichten. Geluidsoverlast wordt gemiddeld over een hele wijk – niet per woning bekeken. Groen, sociale huur en voorzieningen worden geclusterd in specifieke hoeken van de plannen. En wie bezwaar wil maken, moet diep in de buidel tasten. Democratie wordt een luxe voor wie het kan betalen.

Ruimtelijke ordening is meer dan cijfers

Standaardisatie klinkt efficiënt. Maar een stad is geen koekjesfabriek. Wat in Limburg werkt, hoeft niet te passen in Zuid-Holland. Wat een dorpsgemeenschap nodig heeft, verschilt van een stadsbuurt. Lichtval, windvang, waterbeheersing, bouwvereisten, gemeenschapsopbouw, zijn allemaal zaken die niet met één standaard over heel Nederland, provincie of gemeente vastgelegd kunnen worden.

Lokale politiek, welstandscommissies en ambtenaren weten wat er speelt in hun gemeente. Bezwaarprocedures zijn geen ‘bemoeizucht’ – ze zijn een democratisch recht. Het Nederlandse poldermodel draait ook om samenwerken met omwonenden, niet alleen vastgoedbedrijven.

Maar dit akkoord kiest voor iets anders: minder inspraak voor burgers. meer vrijheid voor ontwikkelaars en vermogenden en een ruimtelijke ordening die niet bouwt voor iedereen, maar voor een minderheid die het kan betalen. Dit is een minderheidskabinet dat regeert voor een minderheid.

©Afbeelding: KaperGerlings Instituut. 
Oostenrijkse deelname aan de Venetiaanse architectuurbiënnale in 2023, getiteld Partecipazione-beteiligung. Tentoonstellingpremisse: De Venetiaanse biënnale breidt jaarlijks uit en onttrekt daarmee steeds meer leef- en bewegingsruimte van de Venetianen. Gentrificatie dankzij de aanwezigheid van deze grote kunst- en architectuurtentoonstelling. Op deze foto zijn meerdere locaties gepresenteerd die permanent of tijdelijk functioneren als expositieruimte in de stad.